值得注意的是，这是招商央玺首推精装大平层产品，将与一路之隔的纯新盘上实启元形成直面竞争态势。

上周四，位于灞河西岸的招商央玺迎来了第二次价格公示，其中包含了1栋17F的精装小高，即5#，1栋为8F的毛坯叠拼，即7#。

在此之前，招商央玺2栋毛坯叠拼首次公示了一房一价，并进行了线上登记。

42套备案均价为31290元/㎡，产品为204.64-278.85㎡的毛坯叠拼，最终吸引了9个家庭登记并核验，580万-900万/套的毛坯叠拼首开时仅有5个家庭认购，首开情况一般。

在此背景下，招商央玺第二次加推时更换赛道，暂缓了和首开一样是500万以上叠拼产品的入市，选择了优选精装小高，据了解这是其首次入市。

此次即将登记的是5#，17F精装小高，产品为167.31㎡、177.51㎡、203.63㎡的大平层，其中以203.63㎡的产品为主，2T2户设计，共计34套！

 

备案均价为22254.93元/㎡，总价在295-500万之间，对改善人群而言，和毛坯叠拼相比，价格上更“亲民”一些！

建面约204㎡为四室两厅三卫设计，南向约7.4米大面宽，推窗见景，LDK-X一体化方厅设计，延展了屋子的尺度空间，中西双厨、行政主卧套的设计，彰显了主人的奢华气质，南北双阳台，可以同时安放浪漫和生活。

 

 

招商央玺样板间实景图

 

招商央玺此次精装小高的首次入市会取得怎样的成绩，这也是大家所期待的！

事实上，相比于叠拼赛道上，精装大平层市场的竞争似乎更为激烈。

首先招商央玺要直面一路之隔上实启元的竞争。

在上个月，上实启元3栋精装小高/洋房公示了一房一价，据置业顾问介绍，项目或将于下个月中上旬进行首次线上登记。

接下来，我们重点来看下这两个项目的PK！

从地段上看，这两个项目均位于城北未央湖板块，在这板块作为城北新兴的豪宅圈正在崛起：

前有未央金茂府、东原印未央以及龙湖春江天序等高端项目，后有以招商央玺、上实启元的加入共同撑起其高端属性，但与城南相比，这一片区的高端氛围还在形成当中，市场接受度还有待进一步提升。

这一板块内最大的优势在于生态环境，紧邻灞河，周边有未央湖、灞桥湿地公园等，但教育以及环境等一般。

 

就这两个项目而言，仅一路之隔，周边配套共享，相差不大。

故而这两个项目竞争焦点在于开发商、产品以及价格上。

从开发商来看，招商央玺的开发商为招商蛇口，央企背景。

早期在软件新城开发改善项目——招商臻观府已交房，市场口碑尚可；

同时近期在航天新城与华宇集团一起开发的招商华宇长安玺精装叠拼，2推2摇，实属2022年西安叠拼摇号第一盘；

同时在浐灞开发的千万级豪宅—招商西安序登记情况不错，是2022年千万级豪宅的代表作。

可以说，招商蛇口在西安高端改善市场的地位正在逐步确认并提升。

上实启元的开发商为上实城开，国企背景。

在西安开发的代表西高端项目是自然界河山，这个项目也是2020年、2021年西安市场上标杆性高端大平层项目，市场认可度非常高，去年西安首个3万元/㎡摇号盘就是自然界河山；

此次之外，上实城开在自然界河山的北侧还有一个自然界江月纯新盘待入市（纯叠拼地块）。

上实城开能否续写在浐灞高端市场的辉煌就看上实启元的了。

两个项目均为准现房，从安全性上看两者差别不大。

从项目本身看，招商央玺占地58亩，容积率仅为2.0，规划的是8栋叠拼+5栋小高，产品196㎡起步，叠拼面积最大为227㎡，面积段更为集中，定位更为高端。

上实启元，占地面积76.89亩，容积率2.0，规划的是7栋小高层、8栋洋房，小高层面积为143㎡，洋房面积为190-300㎡（顶跃）。面积段跨度较大，满足改善人群不同的需求。

此次即将登记的招商央玺204㎡2T2户设计，上实启元小高同样为2T2设计，但面积只有143㎡，洋房为1T2设计，面积主要以190㎡为主。

上实启元143㎡为三室两厅两卫设计，190㎡为三室两厅三卫设计，后者舒适度更高。上实启元190㎡和招商央玺196㎡相比，无论是南北双阳台的尺度，还是客厅的尺度，招商央玺或许更胜一筹。

从价格上看，招商央玺是招商蛇口在2020年9月以12500元/㎡的综合楼面地价拿地，上实启元是在2021年3月以16003元/㎡地价拿到的，仅从地价成本上看，招商央玺似有更多的利润空间。

从目前公示的价格上看，招商央玺精装小高22254.93元/㎡，上实启元精装小高（143㎡）的价格在2.5-2.65万元/㎡，精装洋房在3万元/㎡（190㎡-300㎡），看起来上市启元的价格略高。

但需要注意的是，装标也是构成房价的重要部分，由于两个项目都没有释放装标，故而没有办法做直接对比，只能到现场亲身感受。

总之对于改善人群而言，想要压力小点，可优选上市启元的143㎡的精装小高，若想说是舒适度稍微高些，可考虑招商央玺。

到底怎么选，就看自己的资金实力和更看重哪一方面了。但无论选择哪一个项目都可以，毕竟均是更稳健的央企国企开发，项目也已准现房呈现了。

话又说回来，这两个项目的销售压力还是很大的。

毕竟在500-1000万这个航道上，大家对于区域的容忍度更高，可以考虑航天的招商华宇长安玺，也可考虑浐灞的项目，同时还有高新三期待入市的紫薇云上，或是紫薇绿城南山雲庐，以及西咸能金区的绿城西安和庐……

1000万的豪宅有招商西安序，以及曲江星河湾等等，选择空间较大。

与此同时，当前购房者置业观望情绪较浓，改善群体更为谨慎，想要打动他们很难……

故而，接下来就看两大房企采取怎样的销售策略了。

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