二手房市场上金地九玺、中大国际九号等小区今年均有单套“2500万+”的房源成交。
新房市场上，均价1300万元/套的招商西安序正在登记，毛坯叠拼576-895万元/套的招商央玺刚刚结束登记，580-632万元/套的招商华宇长安玺则在等待拿证登记……
当然，还有更多的豪宅项目正在亮相、入市的路上，这其中就包括曲江星河湾。
此前，曲江星河湾只摘了17亩商业用地，这肯定不是项目的全部了。昨天，西安2宗共计约186亩住宅用地挂牌出让公告发布，从位置上来看疑似是大家所关注的曲江星河湾项目。
西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心昨天（6月26日）发布了西土出告字〔2022〕50号国有建设用地挂牌出让公告，共计涉及2宗地。
宗地一，位于雁塔区金花南路以东、公园南路以西、黄渠头路以北、规划路以南，地籍编号YT8-110-706，净用地面积76330.36平方米（折合114.496亩）。土地用途为居住，容积率不大于3.25，建筑密度不大于20％，绿地率不小于35％。
该地块地上总建筑面积不大于247797平方米，其中包含:住宅建筑面积232270平方米，配套设施15527平方米（包括公办幼儿园6320平方米）。地下建筑面积不小于95000平方米（人防建筑面积以人防部门审批意见为准）。
宗地二，位于雁塔区金花南路以东、公园南路以西、黄渠头路以北、规划路以南，地籍编号YT8-110-707，净用地面积47626.74平方米（折合71.44亩）。土地用途为居住，容积率不大于2.96，建筑密度不大于20％，绿地率不小于35％。
该地块地上总建筑面积不大于141010平方米，其中包含:住宅建筑面积136250平方米，配套设施4760平方米。地下建筑面积不小于53700平方米（人防建筑面积以人防部门审批意见为准）。
这2宗地的挂牌起始价分别为8.68亿元、5.24亿元，最高限价分别为9.98亿元、6.02亿元，溢价率控制在15%以内。当报价达到最高限价时，将转为公开摇号方式确定竞得人。
按照起始价计算，这两块地的地价分别为758.11万元/亩、733.48万元/亩，楼面地价3502.87元/㎡、3716.05元/㎡。
当然，这个只是纯土地款，按照出让公告，这2宗地将要按照住宅建面5%的比例配建公租房，采用异地配建费的方式落实。同时，宗地内公办幼儿园、社区服务等公建配套设施建成后无偿移交政府相关部门。
也就是说，这两块地的实际土地成本要远远大于上述地价、楼面地价的。
按照计划，这2宗地将于2022年7月15日9时至7月28日16时进行挂牌出让。
从这2宗地所处的区位来看，属于西安文化科教园，这个园区由雁塔区、曲江新区共建，这也正是为什么该地块的地籍编号为YT开头而非QJ开头。
西安文化科教园属于曲江产业空间布局中的“十园”之一，西临雁翔路、东临公园南路、北临延兴门一路、南临黄渠头二路(涉及陆家寨、延南村和荣家寨等城中村改造项目)，规划面积约2.9平方公里，由曲江新区管委会对该区域进行统一规划、统一建设、统一管理。并负责规划建设审批、土地收储供应等工作。
西安文化科教园是西安市委、市政府统筹区域发展、补齐片区基础设施建设短板的重要民生工程，依托交大及理工大高校院所资源及院士实验室，雁塔区支持曲江建设集团作为开发建设主体对雁塔区东南片区进行城市建设，推进两区融合发展。
曲江建设集团2021年1月21日成立西安曲江文化科教园投资发展有限公司，该公司由曲江建设集团100%控股，具体负责西安文化科教园建设事宜，拟打造集文化创新、教育培训、科研创新、智慧社区为引领的现代化产城融合示范区。
正如这个片区的名称，文化科教资源是这个片区最大的优势。西安交通大学（曲江校区）、中国科学院地球环境研究所、西北化工研究院、西安交通大学附属中学等均位于这个片区之内，并且紧邻西安理工大学（曲江校区）。
除了早些年已有的资源、配套之外，西安文化科教园周边的配套这几年也是不断完善与升级，包括地铁5号线、曲江第三学校（在建）、曲江新区医院（在建）等更多的配套正在兑现。
从这2宗地的位置来看，疑似是大家所关注与期待的曲江星河湾项目用地，此次挂牌出让的这2宗地旁边就是星河湾已经摘得的17亩商业用地。
此前的2021年6月24日，陕西星河湾加德房地产开发有限公司以7500万元摘得YT8-110-708号宗地（雁塔区金花南路以东、公园南路以西、黄渠头路以北、规划路以南），净用地面积11342.1平方米（折合17.013亩），用地性质为商业用地。
但摘得17亩商业用地之后，曲江星河湾在市场上的信息并不多，尚未亮相，这也许与项目住宅用地尚未摘地有关。
曲江星河湾最新引发关注，是其6月份启动了销售人员的招聘。根据招聘海报上的信息，曲江星河湾将打造的产品是建筑面积约400-600㎡的产品。
在中国地产江湖中，星河湾被誉为“中国豪宅品质住宅教科书”，每进入一座城市都会激荡当地楼市，引发当地高净值家庭的争藏。
西安第一座星河湾位于秦汉新城兰池大道板块，2015年亮相，产品为精装大平层，并且配套建设了酒店、幼儿园、小学。目前，一期、二期已经售罄，三期待售。
从西安第一座星河湾来看，站在项目本身的角度，其豪宅属性主要体现在园林、用材、装修、施工、服务。
2015年刚刚亮相的时候，秦汉新城的星河湾最早的时候售价在1-1.4万元/㎡，2016年的时候曾经有一段时间有房源价格在9000元/㎡左右，但从2018年下半年开始该项目的售价已经稳定在2万元/㎡左右。
实际上，在几年前就有关于星河湾落户曲江的消息开始在业内传出，随着2021年开始摘地才标志着该消息的坐实。
目前，曲江星河湾周边的万科东方传奇、海德堡PARK二手房挂牌均价在2.7万元/㎡左右，保守估计曲江星河湾的售价会在4万元/㎡起步，毕竟地段在那摆着呢、星河湾的产品在那摆着呢，按照400-600㎡的户型面积，这意味着西安将再添一个千万元级别的豪宅项目！
除了曲江星河湾之外，曲江另一个待亮相的豪宅项目就是曲江大明宫置业去年拍得的西康高速旁的地块，楼面地价2.4万元/㎡，何时亮相还是一个未知数，但价格预计也在4万+！
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