就在今天，关于南京放松限购的消息在地产圈疯传！除了诸多区域放开限购之外，南京户籍可买第三套！
南京，江苏省会、2021年1.6万亿GDP的城市、南京都市圈核心城市、新一线城市，南京此次政策调整堪称重磅大招！
连南京都已经调整限购，预计接下来会有更多的城市对限购进一步放松。
楼市下行压力之下，越来越多的城市开始参与到楼市松绑大军之中。
特别是今年3月份以来，这种松绑大潮已经从之前的三四线城市蔓延到了省会城市，并且从兰州、哈尔滨等西部城市、北方城市，蔓延到了以南京为代表的东部城市。
此时，西安现行的楼市调控政策何时会迎来松绑，就成为舆论的关注焦点所在。
之前，一提到楼市进入下行周期、楼市低迷，大家首先想到的就是三四线城市。受到人口流出、产业基础薄弱等因素的影响，三四线城市已经进入楼市下行周期，并且还将会继续。
因此，三四线城市出台楼市松绑政策甚至买房补贴政策，已经不新鲜。
但实际上，除了三四线城市之外，部分省会城市的楼市行情也不容乐观，有的省会城市已经横盘甚至下跌已久。
今年2月份，广西南宁成为省会城市中率先松绑楼市政策的城市。
2月下旬，南宁市发布了住房公积金新政策，将第二套房的公积金贷款首付款比例从此前的40%降低至30%。随后，南宁还补充出台了购房契税补贴政策。
3月初，历经了洪灾和疫情冲击的郑州发布了楼市调控“十九条”。其中，最受关注的就是货币化安置，以及对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，执行首套房贷款政策，首付比例将由此前的60%降至30%。郑州成为2016年调控收紧以来，首个松绑“认房又认贷”的重点城市。
随后，哈尔滨、兰州、福州、昆明等省会城市也加入到了楼市政策松绑大军之中。
最新加入的是南京，南京溧水、六合、浦口、江宁以及主城的栖霞、雨花台等地都调整了限购放开的区域。南京户籍放开限购，能买第三套。
从目前各省会城市的楼市松绑政策来看，主要集中在：1.部分区域取消限购；2.二套房首付比例降低；3.限售政策的调整。
对于各城市楼市政策的调整，其实不难理解。一方面，在当前经济下行压力较大的背景下，房地产所关联的产业实在是太多，包括制造业、服务业等等，既关系到关联产业的发展，也关系到保就业的重任；另一方面，在固定资产投资中，房地产也占有很大的比重，房地产开发投资对于拉动固定资产投资至关重要。
同时，在地方财政收入中，土地出让金收入占有很大的比重，而楼市的稳定性也关系到开发商拿地的积极性、土地市场的冷暖。
具体到西安房地产市场的基本面，西安一季度的投资数据还没有发布，但根据此前发布的信息，2022年1-2月份西安房地产开发投资增长了5.4%。在1月份受到疫情影响之下能够保持增长，已经很不容易了。
在销售层面，根据美城机构发布的2022年一季度数据显示，2022年一季度西安商品房成交量241.12万㎡，环比下降79.8%，同比下降23.94%。成交均价16601元/㎡，环比上涨2.41%，同比下降0.41%。
西安商品房成交量的下降，一方面与市场供应量下降有关（市场供应量环比下降84.95%，同比下降26.25%），另一方面1月份的疫情对于销售的影响有关。
从大家实际的感受来看，最明显的感受就是西安房价依然坚挺，但各楼盘开盘去化率下降、销售难度加大。
价格层面，随着老盘陆续售罄，新入市的楼盘以这两年新成交的地块为主，高价地项目的入市，房价依然保持坚挺及上行。特别是随着多个板块地王的入市，高端盘将会扎堆入市，今年大家会看到更多的“3万+”甚至“4万+”项目。
与房价坚挺不同的是，各楼盘的开盘去化率不断下降。空港、秦汉、泾河的多个楼盘开盘去化率普遍低于30%，并且实际成交价格普遍低于备案价格。主城区，除了个别楼盘万人摇、千人摇之外，大部分楼盘不用摇号就可以买到，并且几个纯新盘开盘去化率也比较低，打折优惠、转介政策已经非常普遍。
影响目前消费端的因素主要包括经济大环境、疫情对于人们收入稳定性的影响，使得改善客户、投资客户在买房子这件事情上越来越谨慎。另外，西安二套房首付比例比较高，也将很多真正的刚改购房者阻挡在了购房门槛之外。
从目前来讲，现行的西安楼市调控政策松绑空间主要集中于：
1.部分区域限购政策的调整。例如：临潼、沣东（含能源金贸区）、沣西。
2.二套房首付比例的调整。现行政策规定，在首套房贷款尚未结清的情况下，购买二套房首付比例不低于60%，这个门槛可以说是非常之高了，将部分由于家庭人口增加而置换的家庭直接阻挡在了购房门槛之外。
3.限售政策的调整。西安现行的限售政策是网签合同备案满5年并且已办理《不动产权证》，使得流动性降低。
参照其他省会城市楼市政策的调整，大家不要幻想西安楼市调控政策能够全面放开，更多的可能性在于部分区域的微调，毕竟目前的西安楼市是有所降温，但还称不上凉，平稳才是大势所趋。
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