楼市松绑已经成为了2022年以来房地产的政策主题。
几乎现在每天一睁眼，我们都能看到某某城市又出台了调控政策。
而截止四月底，根据不完全统计，全国已有超80城出台了支持楼市的放松政策，包括降首付比例、下调房贷利率、棚改货币化、提高公积金贷款额度、放松限售、降低土拍保证金、加大引才力度、发放购房补贴等方面。
就在刚刚过去的五一假期，楼市的放松政策也依旧没有停，包括梅州、连云港、无锡、岳阳、徐州、赣州、中山、惠州等多座城市在假期也相继出台了多项房地产纾困政策。
比如梅州，将二套房公积金首付比例降至两成、连云港首套房首付比例将按20%执行等。
但不知道大家有没有发现，从已出台救市政策的城市来看，在这近半年的时间里，楼市依旧死气沉沉、没有明显的起色，成交量也依旧没有明显增长，似乎刺激政策并没有起到多大的效果。
根据数据统计，在全国各地放松调控的基础上，3月百城成交同比跌幅仍有扩大趋势，降幅高达51%；2022年第一季度，全国商品房销售面积下降31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%。
虽然中国是全世界防疫最成功的的国家，但不可否认，经济依然遭受了不小的冲击。
而受疫情的反复影响，尤其是今年疫情比前两年的形式都要更加严峻，企业发展不景气，就业压力加大，人们的预期收入普遍都受到了影响、不太乐观，甚至对于未来的收入也变得十分迷茫。
说白了，收入受到影响兜里没钱，所以必然没有经济实力再背负着高额房贷，从而也就降低了购房的愿望。
众所周知，目前国内的楼市主体已经是以改善型客户为主，而以当下情况来看，很多改善型客户是无法同时承担两套房的房贷压力的。
因此，大多数改善的客户第一步就是要把目前居住的房子卖掉，才能有钱去置换新的房子，从而也就盘活了新房市场。
所以不管取消再多的限购政策，二手房市场不活，新房市场整体热度就难以回暖。
但根据贝壳研究院4月28日发布的数据显示：2022年4月贝壳重点监控的50城二手房成交量环比下降超20%，同比下降约50%，1—4月累计成交同比下降近40%。
二手房卖不出去，就意味着无法“以旧换新”，无法释放改善客户的购房需求。
因此，要刺激当下楼市，一大核心手段就是要充分释放二手市场的活力，所以降低二手房交易成本也成为了调控政策之一。
就在4月26日沈阳就率性成为了全国首个将个人住房转让增值税的免征年限由5年调整为2年的城市。
紧接着无锡也开始跟进，但究竟效果如何，还需观察一段时间。
除了疫情和二手房的叠加因素外，导致市场整体信心不足的一点，还有“X大”事件出来后击垮了购房者的信心。
毕竟曾经行业第一的房企都能倒，还有哪家房企是安全的？所以购房者不敢轻易买房，担心自己变成下一个是踩雷的，一生血汗钱就付之一炬。
但新房交易持续减少，这也就变成了一种“死循环”，新房卖不出去，没有销售回款就没有现金流，一些高负债的房企根本无法经住这样的流动性危机，所以就会出现更多的房企开始相继暴雷。
而如果房企风险未得到实质性改善，延期交付甚至烂尾的担忧未得到缓解，必定会进一步加重购房者的观望情绪。
从目前楼市松绑的城市来看，除了郑州、南京、哈尔滨极个别城市外，大多是投资价值较低、能级相对较弱的二线城市和三四线城市。
仔细回想下，像西安这样的强二线城市以及北京、上海等投资价值较高的热点城市，还没有真正大而猛的宽松政策落地。
而等到这些投资价值高的城市开始下“猛药”后，带动起来的市场热火，或许才有提振其它城市楼市信心的可能。
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