随着麓语拾光营销中心7月23日晚间正式开放，这标志着高陵又一个新项目亮相。
一个区域9个纯新盘，高陵将会成为2022年西安楼市纯新盘最多的区域之一。纯新盘的扎堆在带来更高关注度的同时，也意味着更为激烈的竞争。
与前两年高陵的新盘主要集中在高陵区与经开区共建的泾渭工业园板块不同的是，2022年高陵的纯新盘主要集中在高陵城区周边。特别是鹿苑大道沿线，更是成为住宅项目扎堆的地方。
从目前来讲，高陵各大楼盘在区域价值方面除了打出传统的工业、第二产业优势之外，目前纷纷打出的最新卖点就是地铁10号线，几乎每一个项目都会将地铁10号线作为自家项目的卖点。
全长34.2公里的地铁10号线一期，南起大明宫万达广场旁的杨家庄站，向北经过未央大学城、未央湖、国际港务区之后，跨渭河向北穿过泾渭分明生态半岛之后，继续向北沿着桑军大道到达渭阳九路之后一路向东，经过目前的高陵城区南侧，向东快到京昆高速时向北转最终到达水景公园站。
地铁10号线一期共设17座车站，其中在杨家庄站、西安工大·武德路站分别与地铁8号线环线（在建）、地铁14号线（已通车）换乘，特别是与地铁8号线的换乘，到达西安任何一个区域都将非常方便。
地铁10号线一期已于2020年7月1日开建，属于西安轨道交通三期中的一条线路，计划工期四年半，这条线路建成通车之后，将会使得高陵进入到地铁时代，极大拉近高陵与西安主城区之间的时间距离，高陵也将成为继临潼之后西安第2个通地铁的郊区县。
因此，我们可以看到目前高陵各大新楼盘，大部分都是沿着地铁10号线分布。当然，由于不同项目距离地铁站的远近不同，便利程度稍有不同罢了。
除了地铁10号线之外，从港务区的纺渭路向北经过渭河大桥之后，就会进入高陵的鹿苑大道，这条南北向的道路两侧分布着金辉鹿鸣长滩、金地都会之光、麓栖玫瑰园、中粮天悦等纯新盘，依托于与港务区之间的区位、交通优势，部分楼盘打出了“港务北”的概念。
与其它纯新盘主要集中在高陵城区南侧不同的是，刚刚迎来营销中心开放的麓语拾光则位于高陵城区东侧，这个项目紧邻地铁10号线一期终点站水景公园站，并且紧邻京昆高速高陵出入口，交通优势更为明显。因此，这个项目打出了TOD的概念。
在此之前，高陵区域各楼盘不到1万元/㎡的价格与港务区之间5000元/㎡以上的价差优势，再加上是距离西安主城区最近的不限购区域，吸引了港务区、浐灞的部分需求外溢，以及在限购区域没有购房资格的外地客户。
但是，时间进入到2022年，高陵区域的这种优势正在发生微妙的变化。虽然说高陵区域依然不限购，但其与港务区之间的价差正在逐步缩小。
今年6月份，高陵区域新入市的万科四季都会精装高层1.35万元/㎡左右、中粮天悦精装小高层1.4万元/㎡左右、金地都会之光精装小高层1.3万元/㎡左右，高陵的新项目精装房普遍已经迈入到了1.3万元/㎡以上！
当然，这些精装项目的实际成交价格要比备案价格低一点，普遍在1.2-1.3万元/㎡。
目前，万元以下在高陵买到精装房的机会，就只有悦熙府了。另外，据传刚刚亮相的麓语拾光毛坯高层价格，预计在万元以下。
而同样是在2022年，港务区的保利锦上、雲玥府等项目，毛坯小高层备案价格在1.5万元/㎡左右，实际上打折优惠之后不到1.5万元/㎡就可以买到。
与港务区之间的价差缩小，对于高陵部分项目来说在销售层面是第一重考验。当然，港务区的低价盘逐步去化之后，当港务区的毛坯小高普遍卖到1.8万元/㎡左右的时候，高陵的机会就又来了。
另外，从高陵区域这些纯新盘的产品来看，以95-140㎡的高层、小高层为主，振业泊樾府、麓语拾光等个别项目有洋房产品。麓栖玫瑰园，则有望成为高陵首个豪宅项目！
除了与港务区之间的价差逐步缩小考验之外，高陵市场第二重考验则是市场供应量。
从过去几年高陵区的房地产开发数据来看，过去几年的波动是比较大的。在成交量方面，2017年、2018年达到100万㎡左右的规模之后，随后的3年开始逐步下降。房价层面，则从2016年商品住宅均价3469元/㎡上涨到了2021年的8499元/㎡，翻了将近1.5倍！
根据《西安市高陵区2021年国民经济和社会发展统计公报》，2021年全年高陵区商品住宅销售面积为42.53万㎡，比上年下降36.14%。
而文章开头提到的9个纯新盘，总建面已经达到了350万㎡左右，再加上老盘存货，在目前整体市场成交量下滑的情况下，房价已经达到短期高位的高陵，对每一个项目来说都是一场考验。
今年6月份，2022年西安第一批集中供地，高陵供应了1宗位于高陵区鹿苑大道东侧、渭阳七路南侧的55.207亩住宅用地，容积率2.8，这块地最终被高陵城建以39254万元摘得，折合地价711.03万元/亩，楼面地价3809元/㎡。
值得注意的是，这块地的拍卖起始价为34254万元，也就是说高陵城建拿下这块地的溢价率为14.6%，几乎接近最高限价。参与这块土地竞拍的企业有3家，分别为高陵城建、高陵城投、西安迪维诺，3家企业中有2家都是城投公司，还差点拍出了最高限价，有点意思。
上半年高陵市场的竞争其实还不是特别明显，因为大部分新项目都是6月底才开始陆续入市销售的，今年下半年才是真正的竞争，既要拼产品力，也要拼价格……
毕竟，购房者就那么多，买了A楼盘，肯定就不可能买其它项目了。
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