在2022年仅剩下50天时间的情况下，西安楼市中各大开发商一场年末营销大战已经打响！

　　从直接打折给出实惠，到降低购买门槛的首付分期，再到转介奖额度不断提高……各大楼盘正在拿出各种营销策略，进行2022年年末的冲刺。

　　可以肯定，2022年最后这50天的营销大战，要比往年更为激烈一些！

　　楼市风向已变从事地产行业，或者前几年在西安买过房子的朋友都清楚，过去几年（2017-2021年上半年）这几年，西安楼市完全是卖方市场。那几年，很少有买房优惠这么一说的，即使是地产从业者有朋友买房子，刷脸去找开发商要折扣优惠，能够拿到1个点的优惠都是已经比较厉害了。更多的时候，大家根本不好意思开口去要优惠，因为开发商的房子不愁卖。

　　同时，火爆时期的西安楼市有一段时间，还流传着这么一句话：全款的往里走，分期的门口等一等，按揭的把你的小黄车挪开。分析那几年西安楼市火爆的原因，无非是几点：1.全国市场大环境；2.西安补涨；3.落户放开，西安增加了很多人。卖方市场中，能不能买到房子更多的只能靠运气，万人摇、千人摇频出，我相信摇号超过10次没有买到房子的购房者，大有人在。大家可以在文末留言评论1……但是，到了2022年，楼市风向开始发生变化，特别是进入到2022年下半年之后，即使是曾经火爆的西安市场、即使是目前在全国范围内市场行情尚可的西安市场，也发生了急剧的变化，市场逐步降温回归理性。

　　这几个月，大家会发现，西安不用摇号的楼盘越来越多，在新房市场中的占比已经在八成左右。而即使是摇号盘，摇号并不等于就能够卖完，开盘当天去化率能够达到七八成已经不错了，去化率能够超过90%的楼盘更是少之又少。

　　至于泾河、沣西等主城外围区域的楼盘，去化率更是惨之又惨。有楼盘开盘卖不动，那就暂停销售，继续蓄客。过了半年了再搞一次营销中心开放，重新开卖。

　　有一位做销售的姐们吐槽说：几个月前她家楼盘还是摇号的不愁卖，开盘当天卖了90%以上。但最近一次加推，同样的户型、同样的价格，卖出去了不到一半。突然间发现，没客户了……

　　我给她的回复是：这就对了！1.购房者不敢买，对楼市缺少信心，对自己的收入稳定性缺少信心；2.购房者在观望，看到其它楼盘打折优惠降价，在等待更好的机会；3.上次开盘卖的好那是因为蓄客周期长，这次留给销售人员的时间太短了。

　　抢跑，才是王道这么说吧，如果现在哪个开发商说他家房子不愁卖，那八成是吹牛逼。

　　因为，市场上除了个别倒挂严重、价格限价严重的楼盘不愁卖之外，90%以上的楼盘都面临着销售层面的挑战。今年的大环境，其实跟往年还有一定的不同。房地产行业是一个资金密集的行业，买一块地动辄几个亿、几十个亿，甚至上百亿。对于开发商来说，资金来源一般为以下几个渠道：1.自有资金；2.从金融机构融资；3.销售回款。开发商的自有资金毕竟是非常有限的，这个时候更多的只能依赖于第2、第3种资金来源。但从去年以来，开发商本身就融资渠道逐步收窄，暴雷房企数量增加后，融资就更是难上加难，对于大部分开发商来说，这条资金来源渠道已经堵死。

　　这个时候，只能依赖于销售回款。但是，去年到今年地产市场大幅降温，销售面积、销售额双降。今年上半年，大部分上市房企的销售额降幅在40%左右，还有一些房企的降幅达到了70%以上，销售额能够将降幅控制在30%以下已经是非常厉害了。今年下半年开始，虽然有个别房企的单月销售额同比增幅已经逐步转正，但无奈上半年降幅太大，体现到全年业绩报表上依然是销售额降幅较大。与融资受阻、销售额下降同时发生的是，偿债还得偿、工程建设还得正常、公司日常运营开支还得正常……特别是今年美元不断升值的情况下，对于有美元债的开发商来说，实际上偿债成本更高。去年，人民币兑美元基本在6.5左右徘徊，今年已经到了7.2左右。举一个非常简单的例子，同样是偿还5亿元到期美元债，去年需要32.5亿元左右的人民币，但到了今年则需要36亿元左右的人民币，资金成本攀升。在大环境下，对于一直依靠杠杆高速发展的房企，开发商先会采取缩减拿地、降薪裁员、债务展期等方式自救求发展，但手中可动用现金流依然会越来越少、困难加剧后，便选择：暂停偿还债务。这也就是我们常说的暴雷。暂停偿还债务，用手中仅有的现金流确保公司运转、确保在建项目保交付，最起码有活下去、起死回生的可能性。而明知偿还债务后再融资的可能性不大依然偿还债务，只能导致现金流枯竭，项目停工……对于开发商来说，大环境无法改变，融资环境也无法改变，目前能做到的就是在销售层面抢跑，尽快回笼更多的资金。为了销售回款，折扣优惠、转介费提高、渠道预算成本提高、成交送家电……这些成本都已经不是事！只要能够卖出去房子。毕竟，抢跑才是王道。

是危，也是机

　　事实上，对于狂奔了多年的地产行业来说，市场的降温与洗牌，也是一件好事。特别是对于狂奔了几年的西安市场而言，降速回归理性，才有助于更健康、更长远的发展。地产黄金时期，楼市火爆时期，地产商不断的融资、不断的加杠杆、不断的买地、盖房、卖房，在形成行业繁荣景象的同时，风险也在不断加剧。当开发商随便拿一块地，房子都不愁卖的时候，行业的发展事实上已经严重畸形。

　　行业的洗牌之后，真正优质的房企，才能脱颖而出，获得更多的机会！站在需求的角度，也是同理。市场火爆时期，随便在哪一座城市买一套房子，房价的不断拉升都能够使得购房者赚的盆满钵满，大家的投机心理不断加强，更多的资金流入到楼市之中。楼市回归理性，行业重新洗牌之后，在买房子这件事情上，才能回归到本身应有的置业逻辑。对于地产行业、地产关联行业从业者，也是如此。行业的洗牌，对于一些企业、一些人来说是“危”，但对于另外一些企业、一些人而言则是“机”。地产房剑粉丝群成立了，大家可以扫描下图二维码添加微信，加入地产房剑粉丝群！

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