继流拍后 ， 地籍标号为QJ10-10-26商服地块再次宣告终止出让！

该地块位于今年热度偏高的曲江大明宫板块，从去年年中开始出让以来，经历了出让——流拍——下调保证金、起始价后再出让——再终止等阶段。

这宗地块出让失败有地块自身原因，也有大环境的原因，更深层次的原因引人深思。

8月15日，西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心发布终止公告。

公告称：西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心于2022年7月19日发布了《西安市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（西土出告字〔2022〕60号），以挂牌方式出让QJ10-10-260号国有建设用地使用权。

现因故终止上述宗地国有建设用地使用权的出让，已缴纳竞买保证金的单位，可向西安市公共资源交易中心申请办理竞买保证金退款手续。 

根据7月19日发布的出让公告显示，该宗地位于西安曲江大明宫遗址区玄武路以北、太和路以西，地籍编号QJ10-10-260，净用地面积11863.35平方米（折合17.795亩）。土地用途为商服，容积率不大于6.5，建筑密度不大于55%，绿地率不小于25%。

根据出让公告，该地块挂牌起始价为2.14亿元，竞买保证金为4300万元，将按照价高者得为原则确定竞得人。

按照挂牌起始价计算，该地块的地价为1202.58万元/亩起，楼面地价2775.19元/㎡。

说实话，该宗地价格尚可，而且这不是该地块首次出让。早在去年6月该地块就发布过出让公告，最后因未存在有效报价而流拍。

时隔一年后，该地块竞买保证金下降至4300万元，连同挂牌起始价下降了近千万达到此次的2.14亿元，可即便如此双降的情况下，该地块仍终止出让了。

由此产生的问题是，该土地为何会频频流拍？

从该地块所处的位置来看，地块处于二环内的曲江大明宫板块，是目前城市更新片区，也是今年西安楼市大热的板块之一，有多个纯新盘进驻。

地块北侧紧邻的是已交付的西瑞北国之春小区，西侧、南侧紧邻是的大明宫金茂府，东侧为太和路，算是沿街、方正商业地块。

在这个片区内，除了今年刚入市的大明宫金茂府外，还分布有总建面约16.7万平、662户的大明宫紫檀府、总建面超10万平、257户的中海开元壹号·紫宸、总建面超4.6万平的龙湖星河紫云台、4.5万平的璞悦府，以及陕建大明宫地块等，再加上青啤厂131亩容积率2.5的住宅用地，这一片区有多个新项目入驻，助推区域重回改善圈的同时，也增加了人流量。

除此之外，该板块2019年底入市的阳光城檀悦、中南君启、正荣紫阙台等新项目也进入了交付阶段，这类人群大部分为高收入人群，有一定的消费能力。

与此同时，政府也比较支持，曾在大明宫遗址区重磅推介的招商项目上重点推荐过该项目，该项目规划总建面约10.4万平左右，不限高、6.5的容积率，给予了项目更多的建设可能性。

对于所在地块部分开发商有顾虑的点，可能在于片区尚处于城市更新阶段，多个住宅今年刚入市还未入驻，且周边已有包括大明宫万达、四海唐人街在内的大型商业综合体存在，总之曲江大明宫板块的发展还需要一定的时间，因而运营时间较长。

其次就目前看，2022年该片区仅有一宗商业用地成交，还是和住宅地块一起成交的，那就是陕建在今年首次集中供地时拿到的20多亩土地。

再看该宗地，单纯的商服用地，纯商业开发，对资金实力要求高且去化难度偏大；地块不大，规模开发也有难度。

更重要的是，在当前市场环境下，不要说单纯的商服地块，就说住宅用地出让难度也不小。

就今年西安首次集中供地结果看，集中供应的33宗土地中，最终成交了23宗，9宗流拍、1宗中止出让，成交比例刚刚接近70%，要知道此次供地可是取消了自持要求，降低拿地门槛，但开发商拿地的积极性并不高，且拿地的主要以国企央企为主，百强民企更是集中消失!

2022年第二次集中供地或许即将开始，接下来谁会拿地呢？

首先肯定的是，在西安绿城、招商大概率是不会拿地，这是因为这两家房企自去年开始已有多个土地储备，目前面对最大的问题在于去化。

而之前活跃在西安土地市场上频频高溢价拿地的正荣、阳光城则保证自己的资金安全性，民企方面碧桂园、旭辉则虽面临土储不足，但也选择了谨慎。

再来看本土国企上，紫薇、高科、天地源在西安有多宗土地储备，除非在高新区“硬性要求”否则大概率也不会拿地。以紫薇为例，目前在沣西已有2个新项目年初已价格公示待入市，在高新区有紫薇云峰里、紫薇国际生态城2个项目在售，紫薇云上、紫云时光云邸等2个项目待售，秦汉新城还有土地储备。

从上次集中供地成交数据来看，目前还有可能在土拍市场上拿地的就是以能源起家的中小房企，以泰发祥为代表，原因也很简单，今年能源市场大涨，有足够的资金支持。

当然市场也并非一直这么黯淡！就目前全国形势看 ，继5月首批创设信用保护合约的示范民营房企发债后，今天“国家队”或再次助力包括龙湖集团、碧桂园、旭辉等房企在内的一批民营房企担保发债。

融资面持续向好，是房企其中一个资金端口被拧松的信号，这是积极的一面。

但需要注意的是，如果没有销售面的不断支持，仅靠融资面很难带动房企运营面的扭转。

而销售面的回暖仍然是当前资本市场关注的主要因素，也是影响房企后续资金链和流动性的首要指标。

就目前看，在解决销售层面的问题时，各方也都在努力试探。不仅有央行不断降息，还有部分城市以政府领导为首花式鼓励买房、试点支持老年家庭购房等等。

但我认为最重要的还是如何增加购房者的收入，保交付才能最重要的，关于这一点，政府、房子也在积极反应。对于房地产这个行业而言，无论是购房者，还是政府、开发商都不希望就此消逝，而是健康有序！

所以各方面努力一起熬吧，熬过今年冬，或许就能看到明年春的到来！

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