如果说，今年上半年，楼市的主旋律是从限购、限售、购房补贴等方面松绑楼市，促进成交，那么下半年楼市的主旋律绝对是保交楼、加强商品房预售资金监管等。
就在近日，青岛发布的一项最新政策，可以说不仅为“保交楼”这一军令状拿出了实质性动作，更为中国商品房预售制度的完善又向前推进了一大步!
前几日，青岛出台了一则关于“要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款”的楼市新政，当消息一出便迅速成为网上热议的话题，引发广泛关注。
而根据报道，这一消息的确属实，目前已经有多家央企开发商和银行陆续收到相关通知。
其中当地工行、建行、农行、光大银行等已经开始执行上述政策要求，并且还专门提到，如果此前就算已审批通过的也暂时不放。
贷款银行负责人必须去工地拍照，并且工程相关人员及售楼处人员还需一起出镜，银行才能开始下一步工作。
据悉，除了上述四大行外，另外青岛还有更多的银行也正在跟进。
众所周知，近一年来暴雷的房企数量直线上升，面临烂尾风险的项目也是与日俱增，并且不是小范围，而是涉及了包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西、山东等在内的全国多个省份。
因此楼盘延期交付引发的问题被越来越广泛关注，其中，更是让“预售资金缺乏监管”这一项隐藏多年的楼市潜规则也逐渐暴露，并引发了全国性多个项目的业主集体“断供”事件发生。
为此，在今年7月28日举行的中央政治局会议上，“保交楼”也首入中央政治局会议内容，
虽然不少城市也出了不少保交楼的政策，不过基本都是围绕加强预售资金监管。
例如西安出台的加强预售资金监管的补漏政策，就提到：完成主体结构验收前，商品房预售资金的申请额度不得超过重点监管资金总额的50%。
而此次青岛虽然没有废除预售证，但出台的这个新政，也几乎可以说有点半废除预售制的意思了。
此举对于购房者来说无疑是一个重大利好，这意味着楼盘封顶后，购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到房款，购房者的房贷也是从楼盘封顶后才用开始还。
而开发商为了拿到购房者全款，也一定会竭尽全力且快速的将楼盘建成封顶，有效避免了购房者辛辛苦苦还了多年房贷，到头来房子还盖烂尾了。
虽然，对于购房者保障性更强，但同时显然对房企资金的实力考验也将变的巨大、让房企们的压力陡增。
众所周知，预售制度的本质是缓解开发商的资金压力，按照新的要求，也就意味着，在房子封顶前开发商都需要用自己的钱来支付工程款，再也不能像原先那样用购房者的按揭贷款去支付。
这样一来，资金压力加大，准入门槛提高，如果资金实力不足的开发商，也没有太大的胆量再敢贸然去开发楼盘，房企生存困难，也就加速了更多开发商的离场。
虽然，有很大程度减少了烂尾楼的发生，但同时也将会有可能产生两大新的连锁反应，购房者不得不警惕：
其①：开发商会不会为了加快施工进度，而留下诸多质量的隐患，这对未来的项目是一项极大的考验。
其②：从供应端来说，由于对房企资金要求极高，会不会让房企的拿地积极性不高？
那么等市场上的存量房源售罄之后，将极有可能出现较长时间的新房供应空白期，从而导致供不应求，房价水涨船高的现象。
虽然，预售制度是地产圈的“”毒瘤”，但如果彻底废除后，说到底最终为这些连锁反应来买单的，依然还是普通购房者。
那么在青岛之后，会不会有别的城市“抄作业”呢？相信也成为了大家关心的重点。
而敢于出台这一项政策，考量的最根本因素，就是城市对于土地财政的依赖度。
如果对于土地财政依赖过高，那么这座城市的政府必然不敢贸然出台。
毕竟没有了卖地的收入，城市如何继续发展？修地铁、修路哪来钱？公务员的工资怎么发？这些都是客观存在、不得不考虑的现实问题。
青岛之所以敢有如此魄力，是因为其对于土地依赖度一直在持续创新低，据统计，近三年来，青岛的土地财政依赖度分别为83%、60.38%、50.5%。
相比之下，杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等多座城市对于土地财政的依赖都已超过了100%。
所以西安会不会跟上，我个人认为可能性不大，起码短期内不可能!
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