产品越来越好的沣西市场，各项目从销售层面正在经历市场的考验。竞争激烈的市场大环境之下，价格站在所难免，开发商正在经历“内卷式”生存。
2021年4月份，华润以一场史诗级的土拍+摇号，摇中了沣西一宗115.13亩的居住用地。
这宗地纯土地成本22.508亿元，加上教育设施代建费用、保障房配建款、幼儿园及其他配套建设费用的话，这块地的实际土地成本达到了2102万元/亩，楼面地价在1.26万元/㎡左右。
当时，大家给华润算了一笔账，这个项目入市后保守估计要卖到2.5万元/㎡以上，才能实现利润。
华润摇中这块地的时间，正是西安土地市场最为火爆的时候，除了华润的这块地刷新了沣西新城的楼面地价之外，招商蛇口、隆基泰和同样是在2021年4月份刷新了秦汉新城、泾河新城的楼面地价。
还是在那个月，旭辉、中天、万科、沣东地产、正荣、卓越等开发商，均有通过高溢价拿地。
但没想到的是，从2021年下半年开始，西咸新区楼市急剧降温！
特别是沣西，2021年下半年，随着中交长安里、中旅名门府、万科沣华锦鸣、龙湖景粼玖序等多个纯新盘的入市，市场降温的同时竞争更加激烈！低于备案价销售，已经不是新闻。
为了应对市场大环境，华润在沣西的项目华润置地沣華九里，改成了毛坯方式入市。
在拿地11个月后，2022年3月迎来了首批次2栋楼一房一价公示，23F、2T4的毛坯高层备案均价20528元/㎡，16F、2T2的小高备案均价21678元/㎡，这个价格一出，直接刷新了沣西新城毛坯高层、小高层的价格。
2个月后，2022年5月底，华润置地沣華九里又迎来了3栋楼一房一价公示，25F的毛坯高层均价分别为18285元/㎡、18839元/㎡，17F的小高层备案均价19948元/㎡。这几栋楼，也是整盘中高层均价最低的2栋楼、小高层均价最低的1栋楼。
这几天，渠道方面放风华润置地沣華九里这几栋楼的价格1万5、6……第一次看到这个价格的时候，我觉得这应该是假的，但当看到很多人发这个价格，求证之后发现是真的！
来自可靠渠道消息，高层均价在1.6万元/㎡左右，小高层均价1.8万元/㎡，高层相当于8.5折左右在卖房，小高层9折在卖房。
并且，沣華九里这次给出的渠道点位也是比较高的，经纪人能够拿到手中的佣金点位在3%左右。某百万粉丝的全国大V，已经开始以不限购召集外地客户奔向沣西……
这个价格销售的话，是亏损是盈利，大家可以算个账就知道了！
当然，拿出低价楼栋亏损销售快速去化回笼资金，就将整盘能否实现利润的压力压在了后续的楼栋上。
客观的讲，沣華九里项目在产品设计层面做的是非常不错的，在整个沣西能跟沣華九里死磕产品的项目寥寥无几，这样的产品放在楼市上行周期压根不愁卖，但无奈项目入市时间命运不好。
沣西市场过去几年的一路狂欢，最重要的因素就是土地市场的助推。
沣西楼市的爆发是从2018年春节后启动的（圈重点：第一个时间点），当时春节还没过完，沣西就迎来一场史诗级的土拍。中国铁建、紫薇地产等房企在沣西高溢价拿地，多宗地块溢价率在200%以上，最高楼面地价4737元/㎡。
而当时沣西在售的楼盘，房价在7000-7500元/㎡。我记得那天我给公司的同事说，赶紧去沣西买房，必赚！
因为，干地产行业的都清楚，标志性的土拍对于一个区域房价的推动。
史诗级土拍2个月后，万科又以23.76亿元狂摘沣西478.35亩土地，6宗地中有5宗地块溢价率超过了100%，最高达到了473.79%！
2018年年底，万科大都会入市，精装高层均价在9000元/㎡，价格非常惊喜，看到价格的那一天我在北客站准备出差，我又在公司群里说：这价格，闭眼买！
到了2019年的时候，紫薇万科大都会价格拉升到了1.2万元/㎡左右，这个价格对于购房者来说还是比较好的买入机会。
2020年8月（圈重点：第二个时间点），沣西又迎来了史诗级的土拍，中交、中旅分别以溢价率91.97%、102.52%在沣西拿地，楼面地价分别达到了8198.9元/㎡、9802.82元/㎡，西咸新区的楼面地价在这次土拍中被刷新。
接下来，就是2021年4月（圈重点：第三个时间点）华润摇中的那块1.26万元/㎡左右楼面地价的地块！
当时与华润一块摇这块地的企业主要是中海。不知道中海看到今天的沣西市场，是不是庆幸当时没摇中……
2021年11月，沣西新城出让的3宗住宅兼容商业用地，仅成交1宗。并且是被城投公司陕西省沣西置业有限公司以底价摘得的，纯地价为1500.01万元/亩，与4月份华润所摘得的地块纯地价1955万元/亩相比，下降了23.27%！
从一定程度上讲，华润置地沣华九里也折射出了沣西市场的现状。沣西新城的每一个在售楼盘，实际上都在经历一场煎熬，赔本卖的绝不止沣華九里一个项目。
导致沣西市场的现状，最重要的原因就是地价不断推高房价，透支了未来几年的市场。再加上产业的兑现、人口的涌入还需要时间，已经处于房价高位的沣西，各楼盘只能选择“内卷式”生存。
在这里，需要强调的是：我们并不是不看好沣西市场，对于沣西的发展我们充满信心，并且持续看好，毕竟这里有中国西部科技创新港，这里有三一重工等先进制造业项目，这里有新材料、物联网、信息技术、生物医药等牛逼的产业项目，这里还有着秦创原一系列产业的带动，这里有着海绵城市的建设标准、有着多所三甲医院、购物中心、“名校+”、公园、地铁5号线等配套。
但是，经历几年时间的房价疯涨之后，沣西的房价已经处于短期高位，必将经历一定的横盘周期甚至回调。待产业兑现之后，区域陆续成熟之后，才会迎来新一轮楼市周期。
而对于开发商来说，现金流的周转、规模、业绩的考核等因素影响，不可能有那么长时间的等待，只能牺牲利润换现金以支撑流动性，毕竟工程不能停，企业还是要继续拿地的……
最后，希望每一个开发商都能够在这场内卷式生存中，挺下去！
就在我们正在写这篇文字的时候，沣西又有一家央企出招了，推出了多重营销方式，其中包括：
1.首付分期。认购当天交5万定金，认购30天内付总房款10%，2022年9月30日之前补齐剩余首付款。
2.补贴月供。按照放款次月起，连续24个月高额补贴月供，单月最高约6000元。
我算了下，购房者起码可以得到十几个W的实惠。好吧，接下来该沣西其它项目跟进了……
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