大家买房子的时候，房款会进入到一个预售资金监管账户，这是房地产主管部门与会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，资金只能用作本项目建设，专款专用，不得随意支取、使用。
但在现实中，由于之前预售资金监管政策执行的并不严格，也就给预售监管资金被挪用留下了操作空间。
去年以来，西安市场上多个楼盘出现预售监管账户上的资金为0，或者非常之少，资金被挪用。从挪用来看，有的预售监管资金被公司总部调用，有的监管账户上的资金则被银行以偿还房企开发贷还款的名义划走。
预售监管资金被挪用，带来的一个影响就是没有足够的资金支付施工方的款项，从而导致项目停工，延迟交房或者烂尾。
去年以来的预售监管资金被挪用爆发之后，西安开始加强对预售监管资金的监管，现在大家买房子要放心很多了。即使开发商暴雷，大家也不用担心项目停工、烂尾，因为有预售监管资金可以确保项目的建设。
降标，在接下来的西安楼市会越来越严重。
降标有两种情况，一种是开发商虚假宣传、夸大品质，在实际建设中偷工减料、降低成本，以此实现更大的利润；另一种是在限价政策下，商品房价格备案无法达到预期价格的情况下，只能无奈的选择降低品质。
其实，这中间最为核心的就是开发商宣传承诺的与实际兑现的是否相符。
这两年，我们接触了太多的购房者就降标问题进行投诉，开发商在宣传上也越来越谨慎。
当然，降标这个事情大家在以后可能就不用担心了。因为，从2021年开始，西安执行了“限房价、定品质、竞地价”的土地出让规则，也就是说在土地出让的时候房价、品质就已经确定好了，开发商在拿地的时候就要算成本，只能按照那个品质来建设。
规划变更，既涉及到城市规划的变更，也涉及到项目规划的变更。
城市规划的变更，例如前两天港务区部分区域规划的变更，以及科技二路要修建高架快速路。城市规划变更一般会进行公开公示的，大家在政府的官网上就可以看到。
项目的变更，有两种情况：一种是由于城市建设风貌、文保、城市建设标准的控制，对于项目原有的规划需要作出变更，例如浐灞多个项目的外立面就发生了变更，秦汉多个楼盘层数的变更。这种变更也是会进行公开公示的。
还有一种情况，纯属开发商在前期虚假宣传，在卖房子时沙盘中标注的湖面、绿地在随后冒出了一栋楼，导致小区实际规划与宣传的不符。
合法合规的变更购房者往往只能接受，前期虚假宣传小区规划变更就是开发商的问题了。
租房暴雷，是这两年非常严重的一个问题。
中介公司、长租公寓运营公司，在一次性收取租客半年甚至一年的房租后，对房东则是按月、按季度支付，从而实现了资金沉淀。用沉淀的资金继续进行扩张，拿到更多的房源，而为了拿到更多的房源往往会采用“高收低租”的模式，当资金无法正常滚动的时候，就会选择躺平。
此时，房东没拿到租金就会要求收回房子、驱赶租客，而租客把钱交给了中介却没法住、被房东驱赶。不管是房东，还是租客，权益都受到损害。
而更多的所谓长租公寓运营公司、中介公司都属于轻资产模式，根本没有什么资产，这就导致一旦暴雷，房东、租客欲哭无泪。
因此，大家在租房子的时候，尽可能去选择一些大品牌、大企业的长租公寓，例如龙湖的冠寓、万科的泊寓，虽然价格要高一点，但让人放心。
质量问题在前些年比较突出，这两年其实已经比较少了，但比较少并不代表没有。
质量问题其实不仅仅出现在一些小开发商开发的楼盘身上，一些大开发商开发的楼盘也是难以避免的，前两年一次大风就让西安很多楼盘的质量问题暴露。
对于质量问题，我专门问了几位开发商的朋友这个问题为何依然存在。
据他们所讲，有多种原因。有的是开发商在监管层面的不严格，开发商把更多的精力用在了项目拓展、销售层面、业绩层面；有的是由于由于建筑材料、人工成本的上涨，总包方为了控制成本而偷工减料。
还有一种情况，是开发商无法按时向施工方付工程款，施工方无法按时向工人发放工资，工人在施工的时候属于带着情绪施工，往往就会出现问题。
总之，我们希望开发商在关注拿地、关注业绩的同时，将更多的精力放在质量本身、品质本身方面。
为了卖房子，有的开发商在销售环节，真是什么牛逼都敢吹。特别是由于很多销售人员属于第三方代理公司、渠道公司的人员，反正卖完这个项目几个月后就去其他项目了，在卖房吹牛逼方面更大胆。
在家长越来越关注小孩教育问题的今天，大部分楼盘都将教育配套作为自家楼盘的卖点之一，往往将教育配套关键字放大、加粗、标红，生怕购房者看不到。甚至告诉购房者，学校就在自家隔壁肯定能上。
实际上，西安是每年公布一次学区划分的，新建学校越来越多，学区进行微调的可能性就越来越大，一墙之隔无法划入学区在西安太常见了。同时，是否能够入学还涉及到落户等因素。
所以说，学校这个问题，谁也说不准，只有交房后小孩要上学的那一年，才能知道。
有的物业，除了收物业费、暖气费的时候比较积极，平日里小区的卫生、绿化、安全等方面，不作为的地方太多了，物业简直就是形同虚设。有的物业，则更是粗暴与业主发生冲突。
买房子，买的不仅仅是房子本身，也包括物业。因为，物业陪伴你的是几十年的生活，跟日常息息相关。
大家在买房子的时候，要提前了解一下物业的品牌和口碑，到已经交付的小区向老业主打听一下。目前，西安市场上口碑比较好的物业包括龙湖物业、中海物业、经发物业、万科物业、保利物业、锦江物业等等。
以上只是我们梳理出了今年西安楼市维权的焦点问题所在，更多的楼盘具体问题，大家可以文末留言，我们共同揭露西安市场上的问题开发商、问题楼盘，避免其他购房者踩坑！
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