除了推出各种暖场活动吸引客户之外，阔别市场已久的打折优惠、特价房、全民转介重新出现在西安楼市……
一系列的信息传递出了非常重要的信号，那就是市场的回归理性，以及进入四季度开发商对于冲刺业绩的紧迫性。从国庆七天假期各楼盘的营销动作来看，主要集中在以下几个方面：
这种活动比较常见，大部分的楼盘均在举办，售楼部各种抽奖活动等等。记得市场火爆的时候，购房者去售楼部连一杯水都没得喝，置业顾问都懒得搭理购房者，如今通过各种活动吸引客户到访，说明大家的销售压力来了。
主要集中在前期开盘去化率比较低的楼盘，以及一些公寓项目。一些楼盘的特价房，甚至给出了比较狠的折扣优惠，反正我看到了8.5折的特价房！公寓就更不用说了，9字头在很多项目可以买到。
记得2017年、2018年的时候市场火爆，当时还没有摇号买房的政策，那个时候市场上流传的是“茶水费”、“一次性的往里走，分期的等一等，按揭的把小黄车”挪开！别说转介费，那个时候是要加价买房的！如今，开发商却愿意给出转介费，从百一到百二不等。
除了一些盘直接打折优惠之外，有的盘嫌直接打折优惠从面子上过不去，那么有的开发商采用的方式就是送车位代金券，有的采用国庆假期认购优惠的方式，有的采用团购优惠的方式……反正很多平销盘你砍砍价，基本都能要到一点优惠。
开发商为什么愿意拿出折扣优惠、特价房让利给购房者？
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6月份38.24%的楼盘不用摇号
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7月份15.38%的楼盘不用摇号
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8月份45.28%的楼盘不用摇号
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9月份58.06%的楼盘不用摇号
回顾刚刚过去的9月份，开盘当天去化率在30%以下的楼盘已经不是个案，从沣东到能金区，从沣西到灞桥，再到主城区、高新……开盘去化遇冷已经不是新闻！
从一定程度上讲，“万人摇”、“千人摇”并不能掩盖整体去化率的降低！
去化率降低，原因很多，有政策层面的原因，有个别区域、个别盘价格虚高透支未来的原因，也与有的板块短期供应量过大的原因，不同的楼盘去化率低原因不一样。
这其中有一个重要的原因就是市场热到一定程度回归理性是必然。
现在，大量的纯新盘一亮相就定位高端、定位TOP系，动不动就是2万元/㎡起、户型面积140㎡起，这意味着首付起码85万起，然后每个月再背上万元左右的房贷。
不可否认，西安的改善需求庞大，但这种需求释放到一定程度之后，必然会越来越少，每月1万元左右的房贷对于大部分的普通家庭来说，我相信是无法承受的。
因此，西安其实现在不缺改善产品，而缺少的是真正的刚需产品！缺的是能够让更多的刚需家庭买得起的房子！
前几天，我跟公司一位同事说：西安楼市现在其实走到了一个十字路口。
从开发商层面来讲，大部分房企是缺钱的，在当下控制拿地数量、提高销售去化周转效率回笼资金，才是最为关键的。
这个时候，10月份西安、西咸新区的土拍就非常重要，大牌房企拿地的积极性一定程度上会向市场传递出非常重要的信号，影响到市场的情绪。
看着吧，估计接下来各区域要扔出来一些发展利好消息了，要不地咋卖呢？
开发商需要利好给一个拿地的理由，购房者需要一个利好给一个买房的理由。
这个饼先画出来，只有5年、10年还是更长时间才能实现，那就是另一码事了。
还有一种盘，购房者也是要谨防的。那就是明显的卖不动、去化率极低、卖不动的鸡肋盘，一上渠道，顿时成为中介朋友圈里的所谓“明星盘”，不知真相的购房者就这么的被忽悠了，反正忽悠一个是一个，忽悠一个购房者成交中介就可以拿到几万的佣金。
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