2021年12月，西安2021年第三批集中供地，位于北二环内的1宗小幅商住地块流拍。今年9月份，这块小幅地块再次迎来挂牌出让！最终，这幅32.6亩的开发用地，被未央城建底价摘得。又是城投公司托底！

　　楼面地价5444元/㎡今天，西安二环内迎来了一宗小幅地块的成交。

　　这宗地地籍编号为WY10-9-181-1，位于未央区未央宫街道锦宏路以北、锦春巷以东、陕西交通职业技术学院以西，净用地面积32.637亩。

按照规划，该宗地分为两个地块：

　　地块一，地籍编号WY10-9-181-2，净用地面积22.921亩，用途为住宅，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。地上总建筑面积不大于42900平方米，其中住宅41870平方米，配套设施1030平方米；地下总建筑面积不小于16740平方米。地块二，地籍编号WY10-9-181-3，净用地面积9.716亩，用途为商服，容积率不大于2.75，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。地上总建筑面积不大于17900平方米；地下总建筑面积不小于12050平方米。

　　最终，该宗地被西安未央城建置业有限公司以3.31亿元的底价摘得，折合地价1014万元/亩，楼面单价5444元/㎡。

　　这块地在2021年西安第三批集中供地时曾经进行出让，但最终流拍。

　　今年9月份，该宗地块再次进行挂牌出让。与去年那次挂牌出让相比，这一次发生了三个变化：

　　1.取消房地联动机制。去年出让的时候，该地块采用“限房价、定品质、竞地价”的房地联动机制，当时限定毛坯商品住宅销售均价不超过16219元/㎡，但这次取消了这个限定的价格，后期备案结合产品情况有了更灵活的空间。

　　2.降低挂牌起始价、最高限价。上次的挂牌起始价为3.33亿元，这次调整为3.31亿元；上次最高限价为3.829亿元，这次调整为3.8亿元。虽然调整幅度不大，分别只有200万元、290万元，但也代表一种态度。

　　3.取消了自持比例。上次出让的时候，要求竞得者需要自持住宅部分10%的比例，并且自持时间不少于10年，但这次取消了自持要求。

　　很明显，拿地门槛降低了很多。

城投公司托底

　　从这块地所处的位置来看，位于二环内成熟区域，地块北侧是在建的朗诗湖屿栖、碧桂园锦里，地块南侧不远处是昨天刚刚迎来价格公示的翡丽西安。同时，该地块周边目前待开发最大的项目是枣园城改项目。

　　此次摘得这块地的西安未央城建置业有限公司，是西安未央城市建设集团有限公司旗下的全资子公司，很明显又是城投公司拿地。

　　这块地地段其实还不错、出让价格也不高，但之所以首次流拍、二次出让城投公司托底，有多个原因：

　　第一，商业地块占有一定比例。这块地一共只有32.637亩，本身地块就比较小，其中还有9.716亩是商业用地，住宅用地仅有22.921亩，也就是说商业占比达到了将近30%。

　　第二，需要落实快速理赔用房。按照出让文件，竞得人须依据规划在宗地内落实交通事故快速理赔中心用房，交通事故快速理赔中心用房不得分割销售，由未央区政府负责监管落实。这意味着成本增加的同时，实际可售面积更少。

　　第三，地块整体呈狭长状。这块地是一块东西向的狭长状地块，与南侧主干道之间退让、确保北侧建筑采光之后，南北向实际上非常的短，不利于规划，有点类似辛家庙立交的陕建东元府项目。

　　实际上，今年以来西安已经出现多宗地块由城投公司托底，除了大家熟悉的紫薇、天地源、经发等国有房企之外，高陵城建、长安城建、灞桥城建今年都有在土地市场拿地，这次又加上了未央城建托底。

　　对于这些地产开发经验不足的区县城建公司而言，托底拿地之后在开发层面将是考验。从目前来讲，最佳选择就是与品牌房企合作，通过品牌房企代建的形式实现品牌输入、产品输入、团队输入等，在带来溢价的同时实现快速去化。

　　实际上，此次未央城建摘得的地块北侧朗诗湖屿栖，这个占地仅15亩的项目就是一个代建项目，由朗诗代建。从该项目当时的产品设计、销售来讲，均是非常不错的。

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