增资扩股，正成为紫薇地产与国内一线房企的合作方式之一。

此前，通过这种方式，紫薇地产与华发股份合作开发了高新CID板块的紫薇华发CID中央首府，并且与绿城合作开发位于高新草堂基地板块的南山雲庐。

这一次，紫薇地产为其在秦汉新城塬北板块的紫薇馨樾府项目增资扩股。对于投资方的门槛要求颇高，华发、绿城之后，谁将成为紫薇下一个合作伙伴？

投资方需具有上市公司背景

西部产权交易网上的信息显示，西咸新区紫塬泊汉置业有限公司增资正处于正式披露阶段。信息披露起始时间为2021年8月30日9点，结束时间为2021年10月29日17时。

西咸新区紫塬泊汉置业有限公司（以下简称“西咸新区紫塬泊汉置业”）目前系西安紫薇地产开发有限公司旗下的全资孙公司，注册资金2500万元，注册地址位于西咸新区秦汉新城。

此次增资扩股，西咸新区紫塬泊汉置业拟将注册资本金由2500万元增至 4901.96万元。增资完成后，西咸新区紫塬泊汉置业有限公司51%股权由原股东持有，另外49%股权由符合条件的意向投资方持有，增资价格不低于挂牌价；增资额超出注册资本金2401.96 万元部分计入资本公积。

作为西安本土手握大量土地储备的龙头房企，估计有太多的地产企业想和紫薇地产合作，但并不是谁都有机会的。对于此次投资方的资格条件，门槛可以说是比较高。按照增资公告，投资方需要满足以下资格条件：

1. 法定代表人为同一人或具有同一实际控制人的，不得以两个或两个以上意向合作单位身份同时参与增资扩股报名，本项目不接受联合体参与本次增资扩股。

2. 意向投资方为依法设立并有效存续的企 业法人。

 3.意向投资方或实际控制人2020年会 计年度报表中，剔除预收款后的资产负债率不高于70%、净负债率不高于100%、 现金短债比大于1倍（即三道红线为绿档）。

4.意向投资方或其实际控制人国有成分比例须大于50%，其实际控制人为上市公司且2020年期末总资产不低于2500亿（含相对控股）（以上市公司年报证明；实际控制人的，还需提供关系隶属证明文件等）。

5.意向投资方或其实际控制人连续三年（2018年、2019年、2020年）会计年度的资产负债率均不高于80%（如意向投资方自身为上市公司，则以意向投资方的 2018年、2019年、2020年会计年度的上市年报公告为准。否则，以其实际控制人的 2018年、2019年、2020年会计年度的上市年报公告为准）。

圈重点，投资方需要是：国有控股企业、上市公司背景、2020年末总资产不低于2500亿元、三道红线为绿档。

天眼查上的信息显示，紫薇投资目前将西咸新区紫塬泊汉置业有限公司49%的股权质押给了广州市斯域国际经济信息咨询有限公司。

广州市斯域国际经济信息咨询有限公司是一家注册地在香港的万兴投资（集团）有限公司的全资子公司。

继续穿透的话，就会发现万兴投资（集团）有限公司是越秀地产的平台。

越秀地产，港交所上市公司，其母公司越秀集团是一家国有控股企业。2020年越秀集团的总资产是7300亿元，其中越秀地产的总资产是近2600亿元。2020年年报显示，越秀地产“三道红线”指标零踩线，2021年半年报同样是零踩线。

所以，不用猜了，紫薇地产这次增资的对象是越秀地产。

实际上，不管是华发，还是绿城，还是越秀，都是国有背景。

除了紫薇地产之外，另一家本土企业陕旅集团为其旗下两家地产开发公司增资扩股也正在进行中，两家公司的地块位于沣西新城，从各项信息来看增资扩股的对象是万科地产。

开发秦汉新城153.373亩土地

公开信息显示，以西咸新区紫塬泊汉置业有限公司为开发主体的项目，是位于秦汉新城塬北板块的紫薇馨樾府。

这块地是今年4月12日通过公开拍卖拿下的。

该地块位于秦汉新城汉韵一路以东、卫青东街以南、汉高大道以西、张良路以北，面积为153.373亩，土地用途为住宅用地，容积率大于等于2.0小于等于2.5，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%。

该宗地以6.9018亿元的价格起拍，最终经过70轮竞价被西安紫薇投资发展有限公司（紫薇地产）以13.9018亿元竞得，溢价率102%。

除了土地款外，紫薇地产还需要按照建面5%的比例、8000元/㎡的标准缴纳租赁型保障房异地集中配建费，以及义务教育配套费、幼儿园建设成本等，折合综合土地成本在1045万元/亩，楼面地价6267元/㎡。

这个楼面地价目前排在秦汉新城楼面地价“第四高”。

“第一高”是招商蛇口在兰池大道板块拍得的地块，楼面地价9993元/㎡；“第二高”是中天美好在塬北板块拍的地块，楼面地价6898.51元/㎡；“第三高”是南飞鸿2020年8月份在紫薇旁边拍的那块地，楼面地价6324元/㎡。

当时，与紫薇一块抢这块地的企业包括万科、中天、弘阳。

地处秦汉热点板块

从这个项目所的位置来看，秦汉新城塬北板块属于目前楼市热点板块之一。

位于渭河北岸的秦汉新城，地产开发主要集中在两大板块，一个是兰池大道板块，代表性项目包括星河湾、万科理想城、旭辉江山阅、启迪佳莲未来科技城、保利时光印象等项目。

一个就是塬北板块。

相较于兰池大道板块从2012年左右就已经开始开发建设，开发建设的起步时间比较早，塬北板块的建设起步时间要晚一些。在此前的很多年时间里，其实塬北板块并没有地产项目，直至2018年5月西安恒大文化旅游城项目在秦汉新城塬北板块开工，这个板块的建设才迅速升温。

随后，绿地集团在该板块开发了绿地新里格林公馆，中梁地产在此开发了中梁壹号院。目前，在该板块有土地储备的企业包括紫薇、南飞鸿、中天美好等。

区域开发建设的推进，也带来了这个区域地价的一路飙升。

2018年3月，中梁地产在该板块通过公开拍卖拿地的楼面地价在3867.84元/㎡；2020年8月南飞鸿在该板块通过公开拍卖拿地的楼面地价飙升到了6324元/㎡；2021年4月，中天美好在塬北板块拿地，直接将楼面地价拉升到了6898.51元/㎡

品牌房企之所以敢于高地价在该区域拿地，实际上除了目前可以看见的利好之外，秦汉新城塬北板块还隐藏着太多的重磅利好。

其中，备受关注的就是搁浅了多年的第四军医大学（2017年改名“空军军医大学”）落户秦汉新城。这个早在2014年就已经开工的项目，后来由于军队体制改革，新校区项目一时暂停。

直至今年4月19日，空军军医大学新校区建设获中央军委批准，批复同意学校校本部搬迁意见，学校整体调整至西咸新区新校区，标志着转隶空军后新校区建设工作进入实质性阶段。

该项目建成后，将作为学校办学育人、履行使命的第一功能区，实现统筹规划卫勤训练、医学创新、临床医疗功能，构建集教医研训鉴为一体的高水平区域综合医疗保障中心、国家航空医学救援示范培训中心、军队支援西部大开发特色示范基地和实战化空军卫勤训练基地。

空军军医大学新校区的落户，对于秦汉新城塬北板块的建设发展而言，将会起到极大的推动作用。

另外，星空华文传媒在塬北板块打造的星空华文音乐小镇项目在今年6月份也已经摘地，按照计划这里将会落户星空华文传媒区域总部。

西安恒大文化旅游城的建设和开业、空军军医大学新校区和星空华文音乐小镇的建设、多个待亮相纯新盘，使得秦汉新城塬北板块在接下来几年想低调都难，该片区必将成为西安楼市热点板块！

最后，圈一个重点：塬北板块不限购！

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